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——中国网观点中国2018全国两会系列评论之二十四

赵秀池 北京市房地产法学会副会长 首都经济贸易大学教授

3月5日,李克强总理做的政府工作报告总结了五年来我国的发展成就,指明了未来我国经济社会的发展方向,发放了一系列提高个人所得税免征额、降低宽带使用费等民生红包,令人振奋,令人鼓舞,令人向往。报告中,相关房地产的内容阐述则给未来房地产业的发展指明了方向。

报告中指出,过去的五年,我国“完成棚户区住房改造2600多万套,农村危房改造1700多万户,上亿人喜迁新居”。2018年要“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套”。新的三年棚改攻坚计划,对百姓来说是一个福音,意味着有更多的居民离开破旧的小房子,住上配套齐全的新房子、大房子,实现安居乐业。也意味着未来棚改仍然是房地产开发的一个工作重点。

报告中指出,要“提高新型城镇化质量。有序推进城中村、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设”。这意味着老旧小区改造,完善配套设施,让居民生活得方便、舒心,也是未来房地产业的一个重要工作。

报告中指出,要“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”。近年来房地产税立法一直是大家关注的焦点话题。房地产税的征收涉及到千家万户的利益,房地产税无疑是房地产长效调控机制应有之义。

合理的房地产税收体系,可以起到增加财政收入、调节贫富差距、引导合理消费、抑制投机投资的作用。但房地产税收体系的设计是一个复杂的过程,涉及房地产的开发、经营、消费等环节各税种的关系,也涉及如何处理与土地出让金的关系,还涉及居民合理税赋的考量。

所以房地产税立法一定要稳妥推进,既要进行顶层的合理设计,又要征求民意;既要借鉴国外经验,按照评估值征税,也要符合中国国情,对房地产税设计税收优惠条款,也要建立较完备的税收征管模式,使房地产税收更加公平合理,为地方发展发挥应有的作用。

报告中指出,要“加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。”可以预见,未来保障房的覆盖面会越来越大,不仅要覆盖当地户籍人口的低收入家庭,也要覆盖新就业的无房职工、外来务工人员。

目前北京市的常住人口中有百分之三十多的外来人口,他们同样为北京的建设付出了努力,做出了贡献,因此,在分配公租房和共有产权房时,专门为符合条件的“新北京人”留出了百分之三十的份额。

报告中指出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展”。

房子是家庭中最大的资产,自住投资两相宜。一般来讲,随着物价的上涨,房子是可以实现保值增值的。因此,在房改之后,住宅商品化已经形成共识。随着房价的上涨,住房的赚钱效应越来越明显,投资属性被扩大,房价也不断被推高。房子被炒作的成分在加大,风险也在不断积聚。

未来只有坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,才能防范风险,促进房地产市场平稳健康发展。未来各地一定要落实地方主体责任,因城施策,因地制宜,实行差别化调控,对房价上涨过快的热点城市,仍然需要抑制投机投资性住房需求,采取限购限贷限价,甚至限售等手段,让房价平稳运行,让住房回归居住功能。

报告中指出,要“支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房”。这意味着未来要紧紧围绕着房子是用来住的,不是用来炒的定位,进行供给侧改革。未来住房的供应重点是租赁住房和共有产权房。

租赁住房无疑是绝对的刚需。共有产权房是家庭与政府共同拥有一定的住房产权份额,政府让渡了住房的使用权,对家庭而言,降低了购房的负担。

共有产权房实现封闭循环,5年后出售,或者政府回购,或者由符合条件的人购得相应份额的共有产权,使其获利的空间大大缩小,让住房最大限度的回归了居住功能。因此,共有产权房也是未来的一个重要发展方向。

未来还要大力支持居民自住购房需求,对自住购房需求应该有更宽松的税费金融政策,对没有买卖记录的首套房购房家庭应该制定更宽松的贷款政策。

报告中指出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居”。

多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是未来我国住房制度的目标。居民得到一套住房,可以买,也可以租。高房价下租房划算,发展租赁市场,不仅是政策导向,也是民生需要。未来政府要对住房租赁市场给予大力支持,不仅要在税费减免上给予支持,也要在融资上给予支持。住房公积金贷款只能用于买房的局面也应该得到改善。

对于签署长期租赁合同,一次性交付若干年房租的承租者也应该能够获得住房公积金贷款的便利。未来国有土地不在是住房用地的唯一供给者,农村集体土地上可以建设大量的租赁住房,形成多主体供给、多渠道保障的局面。

相信,2018年各地会认真落实政府工作报告的部署,因城施策,分类调控,不断建立与完善租购并举的住房制度,实现房地产市场平稳健康发展。(责任编辑毅鸥)

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